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FAQ
不動産の売買で気になるのが売れなかったときにかかる費用だったり、時間だったりするのではないでしょうか。空き家に関する問題から遺産継承や相続手続きなど、様々な相続や不動産の問題や売買などに関する疑問など、多くお寄せいただいたご質問に回答しています。また、回答項目になかったご質問や疑問などがございましたら、LINEから疑問や質問などお気軽にお問い合わせください。
相続対策
- ハウスメーカーで、相続税の無料試算をしてもらったところ3,000万円と言われました、本当かどうかチェックしてもらえますか
- 弊社で計算した結果、相続税は70万円です。
ハウスメーカーの試算表には、小さい字で『小規模宅地特例は考慮しておりません』と書いてありましたが、今回は小規模宅地特例が使える状況にありますので、計算結果が大きく変わりました。
きちんとした現状分析を出すのには、無料試算で算出されたものを鵜呑みにするのは、要注意です。
相続に強い専門家のもと、しっかりとした現状分析をしていただくことをお勧めします。
- 現状分析とは、何のためにするのでしょうか？
- 万が一のことが起きてしまった場合に、家族が円満に遺産分割をすることができるのか、どのくらいの相続税が発生するのか、納税できるだけの資金があるのか、税務調査で問題になりそうなことはないか、このような問題点の分析を行います。
現在問題になっていることを明らかにするのは当然で、それ以上に、将来発生しうる問題を明らかにすることに、非常に大きな意味があります。
- なぜ、遺産の分け方で、相続税が何倍も変わってしまうのですか？
- 大きな理由は二つあります。
理由の一つは、『小規模宅地等の特例』です。
地価の高い地域の方であれば、この特例が使えるかどうかで、相続税が何千万と変わることがあります。
二つ目の理由が、『配偶者の税額軽減』という特例です。
ただ、この特例があるからといって、財産を全て妻に相続させれば、相続税が一定額までかからないでお得だと考えるのは危険です。
相続税は、一次相続より二次相続の方が割高に計算されます。
『一時相続の時に、夫婦間でどれだけ相続するか』が、相続税を高くするか、少なくするかが重要ポイントと言えます。
- 相続が起こった時に、最も相続税の負担が少なくなる方法は・・・
- 「円満に遺産を分ける」という事が大切なポイントになります。
不満を持たずに遺産分けができて初めて、最も相続税の負担が少なくすることができます。
相続税の負担を少なく遺産分けができるのは、揉めていない相続が大前提です。
争族になってしまった場合には、相続税対策はできません。
相続が発生時に慌てないようにするためにも、遺産の分け方が固まったら、遺言書で残しておくことが懸命でしょう。
- 現預金で相続させるよりも、不動産や生命保険で相続させた方が、どうして相続税は安く済むのですか？
- その理由は、不動産の時価(購入金額)と相続税評価額の差があるからです。
例えば1億円で購入した不動産は、相続税を計算する時に使う評価額にすると、高くても8,000万円位にしかなりません。
実際に売買する時の金額よりも、相続税の評価額は低く算定されるようになります。
このような効果から現金で財産を持つよりも、現金を不動産に変えた方が相続税は少なくて済みます。
- 現金をすべてを不動産に変えておけは、良いのでしょうか？
- そうとは限りません。
例えば、不動産を買ったことで相続税を減らせたとしても、その不動産を売却した時に節税額以上に不動産価値が下がっていれば、結果的に損をしたことになります。
弊社では、相続税を減らす目的だけで、賃貸不動産は買うべきではないと考えています。
- すべての家庭に生前贈与が必要ですか？
- 相続税がかからない家庭、かかっても少額な場合には無理に生前贈与をする必要はありません。
無理な贈与をして、老後の資金がなくなってしまっては本末転倒になってしまいます。
- 生前贈与をする場合、暦年課税と相続時精算課税、どちらを選択すべきですか？
- 相続開始時の遺産総額やタイミングで変わってきますが、自分がいつ亡くなるかなどは誰にもわかりません。
平均寿命が想定になり、平均寿命の7年を切るまでは暦年贈与を最大限利用することが有利であり、そして、平均寿命の7年を切るタイミングで相続時精算課税に切り替え、以後、毎年 110 万円の相続時精算課税の基礎控除の贈与を継続するのがベストではないでしょうか。
- 確実に将来値上がりする不動産を、事前に贈与すれば有利と聞きましたが・・・
- 相続時精算課税贈与では、贈与した時価で計算されるので、評価額の低いうちに贈与することや将来の高収益が確実に見込まれる財産を贈与することが有利とされます。
（一例）
① 市街化区域の土地で、現在は倍率方式であるが、将来路線価方式になる可能性がある土地。
② 現在は市街化調整区域であるが、近い将来、 市街化区域へ変更される可能性がある土地。
③ 新駅設置予定や都市開発計画があり、便利になるため地価が上がると思われる土地。
- 高収益の賃貸不動産を贈与すると節税率が上がると聞きましたが・・
- 高収益の不動産を相続人に贈与すると、その収益が相続人に移転し、納税資金の資金にもなります。
また賃料を相続人に移すことで、結果相続財産を減らすことにもなり、所得の分散効果も期待できて所得税の節税にもなるということです。
- 相続対策の基本的なことで、大切な順番とは何ですか。
- 相続対策は、相続時に揉めないように遺産分割をしておく、相続税を決められた期間内に納めるための準備をしておく、少しでも余分な税金を払わないように節税対策をすること、この順番を間違えないことです。
節税対策を優先してしまい、遺産分割で苦労したり、最悪納税資金の出所がなくなり、結果相続人が揉める原因になります。
認知症対策
- 『任意後見人制度』と『法定後見人制度』の違いは何ですか
- 『任意後見人制度』は本人にまだ判断能力があるうちから、契約により信頼のおける第三者に財産管理を任せることができる制度です。
『法定後見人制度』とは、判断能力が不充分になると家庭裁判所から法定後見人が選任され、本人の財産を管理することになる制度です。
法定後見人には家族が選任される可能性は低く、ほぼ弁護士・司法書士が選任されます。
昨今社会問題にもなっている、後見人による使い込みには注意したいものです。
- 認知症対策として『任意後見契約』をしていれば安心して良いですか
- 認知症対策には、「身上監護」ご本人の生活を維持することや療養看護に関することと「財産管理」が基本になっています。
「任意後見制度」を利用した場合、後見人はご本人の身上を保護する職務はありますが、 財産管理の面ではご自分で信頼して選んだ後見人にも関わらず、老朽化したアパートの建て替え、大規模修繕、銀行借入れなどの相続税対策は、家庭裁判所の許可が下りないことが通常です。
「家族信託」は、財産管理が目的であるため、任意後見制度と違い家庭裁判所の許可は必要ありませんが、身上保護の権限がないため対応できません。
そのため、「任意後見制度」と「家族信託」の併用が必要になってきています。
- 現在、介護施設に入所しています。
いつもお世話になっているケアマネジャーに後見人になって欲しいと思っているのですが、後見人に選ばれるでしょうか - 利用している施設のケアマネジャーは、本人が利用するサービスを提供する会社や団体に所属しています。
万一、その会社や団体に所属する人のミスで本人が怪我をしてしまうような事があれば、会社や団体と本人は利益相反関係になります。
ケアマネジャーは、給料を貰っている立場上、会社や団体側につかなければいけない事もあるでしょう。
このような事がある為、本人を支援している関係者などは、後見人には選ばれません。
- 親の認知症が進んだので、成年後見制度を利用しています。
後見人に司法書士の人になってもらったのですが、 心配になり後見人に通帳を見せて下さいと言いましたが、通帳は見せられないと言われました。
使い込みでもしてるのかなと心配になりますが・・・ - 子供であっても、通帳の中身を公開する義務はありません。
例えば、銀行に行って、親の通帳の中身を教えてくださいって言っても教えてもらえないのと一緒です。
ただ、後見人が子供に通帳の中身を共有した方が良いと思えば共有してもらう事も出来ます。
- 任意後見契約を結んだのですが、その方で良かったのか後から心配になっています。
任意後見契約を解除して、誰を後見人にするか考え直したい場合、契約の解除は出来ますでしょうか？ - 出来ます。
任意後見監督人の選任前なら、合意が無くても解除出来ます。
ちなみに、任意後見監督人が選任されると、解除は出来なくなります。
後見監督人が選任されているという事は、判断能力が不十分な状態だからです。
- 私はシングルマザーで子供が1人いるのですが、子供は障害を抱えています。
私が認知症になったときに家族信託が使えないと聞きましたが、何か良い方法はありませんか？ - 信じて託す受託者がいない場合、家族信託は使えません。
そんな時に選択肢になるのが、生命保険信託です。
生命保険信託は商事信託なので、お金の管理のプロが信託契約の内容を確実に実行してくれるので、信じて託す家族がいなくても大丈夫です。
- 親が遠隔地に住んでおり、ときどき電話をしているのですが、認知症の進行具合が心配です。何か良い対策はありますが？
- ときどき電話をする程度では進行具合はなかなか把握することはできませんので、見守りサービスなどのご利用をお勧めします。
『見守りサービス』とは、定期的に本人の自宅を訪問して面談することにより、本人の健康状態や生活状況を確認することによって、任意後見をスタートさせる時期を判断するためのサービスです。
お住いの自治体やあんしんすこやかセンターなどで相談されればいかかでしょうか。
- 認知症と判断されると、個人の財産管理はどうなりますか。
- 認知症と判断されると財産は凍結され、高齢者施設に入居するために預金を引き出すことも、自宅を売却することもできなくなり、たとえ家族であっても個人の財産は、解約することも処分することもできなくなります。
判断能力はあるが、身体能力が低下して財産管理ができないときには、自分が信頼できる人に財産を管理してもらう『財産管理委任』という制度があります。
判断能力があるうちに自分で後見人を選び、判断の能力が低下したときに後見人に財産を管理してもらう『任意後見制度』のご利用もご検討ください。
空き家相談
- （相続空き家の3000万円特別控除）を簡単に教えてください
- 次のような事例で説明させていただきます。
仮に亡くなられた人が40年前に900万円で買った土地を4,000万円で売却した場合、建物の取り壊し費用が100万円かかったとします。
その場合、売却益は4,000万円－（900万円＋100万円）＝3,000万円になります。
売却益3,000万円にかかる税金は、所得税が3,000万×15％＝450万円、住民税が3,000万×5％＝150万円
納める税金は合わせて600万円になります。
空き家に係る譲渡所得の3,000万円の控除を使うと、売却益3,000万円を控除できますので、売却益は0円になり、支払う税金は0円になります。
（※分かりやすく計算するため、復興特別所得税は考慮しておりません）
大変優遇されたこの制度ですが、適用にはいくつかの要件をみたすことが必要です。
- 「空き家の固定資産税が6倍になる」は本当ですか？
- 行政の指導に応じず「特定空家」と認定され、問題があると見なされた空家には、所有者に対して不動産管理の指導・勧告・命令を実行できるようになりました。
指導に応じない場合は、固定資産税の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になったり、空家の所有者に対して50万円以下の罰金が科される可能性もあります。
また、行政が所有者に代わり不動産の解体を行う場合は、当然かかった費用は所有者が全額負担しなければなくなり、数百万円の支払いが必要となるケースもあり、支払えない場合は土地や財産の差押えが行われる可能性もあります。
- 相続した実家を空き家にしたままなのですが、何をどうすればいいですか。
- 長い間空き家になっていると、不審者の侵入などの「防犯上のリスク」、ごみの不法投棄による「衛生上のリスク」、老朽化した場合の「倒壊のリスク」があるということで社会問題になっています。
国にお金を出して引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度がありますが、いろいろな基準をクリアしなければいけないので使い勝手がよいと言えない状況です。
最近では空き家バンクの利用が積極的になってきており、民間と行政の支援も積極的になってきていますので、利用の選択にいれてもよいのかと思われます。
相続手続き
- 疎遠になっていた独身であった叔父が亡くなり、弁護士から『財産を相続されますか』と連絡がありました。
でも、叔父に借金がないか心配なのですが・・・
- まず、自宅の郵便物に債権者からの請求書等がないか、通帳で引落の確認をし、不動産があれば登記簿謄本を取得し、抵当権が設定されていないかを確認してください。
また、相続人であれば亡くなった方に負債があるかを、信用調査機関（JICC・CIC・KSC）に問い合わせる方法がありますが、個人への借入、保証人になっている場合は細心の注意が必要です。
- 相続したくないので、そのままにしておいても大丈夫でしょうか？
- 相続しない場合は、相続することを知った日から3か月以内に家庭裁判所に相続放棄の申し立てをしないと、相続を承認したことになります。
また相続放棄をする前に、少しでも相続財産を受け取ったり、3か月の期限を過ぎてしまえば、相続放棄は出来なくなりますので注意してください。
また、遺産分割協議で財産を受け取らない事にする方法もあります。
ただしこの時点では、借金があった場合、遺産分割協議で財産を受け取らないとしても、債権者から請求されることがあります。
- 先日母が亡くなりましたが、母の財産をどうやって調べればよいですか？
- 不動産をお持ちの場合は、固定資産税の納税通知書から所在地や地番、家屋番号を確認し、法務局で登記事項証明書を共同担保目録付きで取得します。
また、区長村役場で「名寄帳」を取得し、持っている不動産の一覧を確認 します。
※令和8年2月2日から「所有不動産記録証明書」が法務局で取得可能予定です。
預貯金は、通帳やキャッシュカードから取引のある金融機関を調査し、その金融機関に問い合わせます。
金融機関がわからない場合は、生活圏内のすべての金融機関に照会します。
※マイナンバーを金融機関に登録しておくことで、相続開始後、一つの金融機関で全ての預貯金の調査が可能になる制度があります。
- 不動産と銀行の預貯金は判明しましたが、株や生命保険はどうやって調べればいいですか？
- 株は証券会社からの報告書を元に、取引のある証券会社を調査します。
また、「証券保管振替機構」に登録済み加入者情報の開示請求を行い、証券会社や信託銀行の一覧を取得することもできます。
生命保険は、生命保険協会を通じて、生命保険契約照会制度を使い、亡くなった人に関する生命保険契約の有無を一括で照会できます。
- 人が亡くなると、銀行口座はすぐに凍結されるのですか？
- 人が亡くなったという情報が役所と銀行で共有されている訳ではないので、自動的に凍結する訳ではありません。
あくまでも、銀行が死亡の事実を把握した時に凍結させるのです。
取引銀行の職員が、外回りの際に葬儀を見かけたなどで把握されてしまうことはありますが、相続人側から伝える事で口座をを凍結させる事がほとんどです。
普通預金は暗証番号がわかれば、キャッキュカードで引き出しできますが、定期預金等の解約は本人の意思確認が必要になるところがありますので、注意が必要です。
- どのタイミングで、銀行に届ければよいのでしょうか？
- 葬儀費用や医療費の支払いは、大きな金額が出ていく事もありますし、生活費の引き落とし口座になっている場合もあります。
事前に必要な手続きを終えてから、凍結手続きを行うことが望ましいです。
また、口座が凍結された後でも、『遺産分割前の相続預金の払戻し制度』があります。
1金融機関につき最大150万円までであれば、相続人1人だけで手続きができます。
- 遺産分割協議書とは・・・
- 遺産分割協議は、必ず相続人全員で協議し、相続人が1人でも欠けた状態で行うと、その結果は無効となります。
全員が合意すれば、その内容を遺産分割協議書として書面を作成し、全員が署名、押印をして各相続人が保有します。
この書面は、不動産の相続登記・金融機関の口座解約・相続税申告の添付書類として法務局、金融機関、税務署で提出を求められます。
- 遺産分割協議の需要なポイントは・・・
- 相続税を多く払うか少なく済ませるかの最大のポイントは、遺産の分け方がポイントになります。
相続税は、誰が何をいくら相続するかによって、何倍にも変わる税金です。
小規模宅地の特例や配偶者控除の税額軽減を考慮し、家族全体で最も相続税が少なくなる遺産の分け方を考えていきます。
不動産の分割では、相続評価額よりも時価がほとんどの場合高くなるので、必ず時価に換算して上で協議してください。
- すべての相続人に相続税がかかるのですか？
- 不動産評価額、預貯金、株式等を合計したものから、債務や葬儀費用などマイナス財産を引いて、基礎控除額を超えた部分にのみ、相続税がかかります。
基礎控除額を超えない場合は、相続税はかからず、税務署への申告も必要ありません。
ただし特例を使った結果、基礎控除以下になった場合は、相続税申告書を所轄税務署に提出しなければ課税対象となる場合があります。
- 相続税の申告を、毎年確定申告をお願いしている税理士に相談しようとおもっているのですが・・・
- 税理士にも得意分野があり、確定申告は所得税法ですので、相続には相続税法を専門とする先生にお願いしましょう。
昔からのお付き合いもあるという理由だけでは、トラブルの原因になる場合もあります。
電子申請を使わず、手書きで申告している税理士は特に注意が必要です。
- 不動産や銀行の口座名義などの変更はどうすればいいでしょうか？
- 不動産の所有者が亡くなった場合は、相続人への名義変更を行う手続きを法務局に申請します。
銀行の預貯金は名義変更ではなく、解約払い戻しを受けることになります。
- 夫が亡くなりました。株と投資信託の口座は私の名義に変更すればよいですか？
- 株や投資信託を保有していた人が亡くなった場合、そのまま引き継ぐことはできません。
死亡届出書などを提出し、亡くなった人の口座から相続する人の口座に移管するか、相続する人が新たに口座を開設し移管するかです。
- 税務署はどうやって死亡情報を把握するのですか？
- 市区町村で死亡届が提出されると、その情報を翌月末までに所轄の税務署に通知するよう法律で定められています。
この情報は、国税総合管理システム（KSK）に集約され、相続税の時効を防ぐための重要なデータとなります。
不動産や収入情報も含め、税務署は相続税を適正に徴収するための調査を行い、必要に応じて銀行口座や現金の動きを徹底的に調査します。
残念ながら相続税申告をしなくても、逃げ切れるということはありません。
- 税務調査で「タンス預金」が見つかる理由とは？
- 国税総合管理システム（KSK）は、国民一人ひとりのおおよその財産状況を把握していて、申告した金額とシステム上の金額に差異がある場合、税務調査の対象となる可能性が高まります。
調査が始まると、過去10年分の預金通帳が確認され、多額の現金引き出しがあれば「タンス預金」として疑われます。
税務署の調査によって、タンス預金が必ずといっていいほど発見されます。
- 遺産分割争いの調停を教えてください
- 調停は通常、月1回、1回の調停は2〜3時間程度です。
調停にかかる期間は、6か月から1年が目安と言われていますが、ケースによっては、もっと長いこともあります。
話し合いがまとまらない場合や相手方と連絡が取れない場合は、調停は不成立となり、裁判所の審判により遺産分割が決定されます。
家庭裁判所への申し立て費用は、数千円程度ですが、調停を専門家に頼む場合の費用は、案件の複雑さや相続財産の額で大きく変わります。
不動産売却
- 不動産の査定相談は無料ですか。
- ご相談も査定も無料です。査定イコール売却の開始ではありません。今すぐ売却のご予定がなくてもご相談ください。不動産の査定には大きく分けて、机上査定(簡易査定)と訪問査定(現地査定)があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3ヶ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出すものになります。
- 住まいが売れるまでどれくらい時間がかかりますか。
- 平均して3ヶ月〜4ヶ月程度で売却されている方が多いです。余裕をもって、ご相談からご成約、お引き渡しまで、4ヶ月〜6ヶ月を目安とするとよいかと思います。契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集などに約1週間程かかります。売却に向けた営業活動は、1ヶ月〜3ヶ月を目標にしますが、物件によっては時間を要します。
- 売却価格は途中で変更できますか。
- 売却価格の変更はできます。反響や販売活動状況など営業担当者から報告を受け、見学に来る購入希望者が少ない場合や、近隣物の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。
販売活動に関する報告は、媒介契約によって異なってきますので、ご依頼時に活動の報告方法をご説明させていただきます。
- 早く売りたいときはどうしたらいいですか。
- ご事情により早期処分をご希望の方、周囲の方に知られずに売却したい方には「買取りサービス」を利用することをおすすめします。
「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。
ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にあります。
- 売れなかった場合、費用はかかるのでしょうか。
- 基本的に費用は発生しません。一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。
例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求させていただく場合もございます。ご依頼の契約内容で確認することができます。
投資
- 資産のほとんどを現預金で持っています。
物価の上昇を考慮するなら、どのような資産を持ったらいいでしょうか？
- 固定資産よりも変動資産の商品を選びましょう。
インフレになってしまうと、モノの値段が上がってしまうため、それに伴いお金の価値そのものも下がってしまうことになりモノの値段だけでなく、為替や株価などにも影響してしまいます。
その理由は、モノの需要と供給が崩れてしまうため、景気のバランスを取るために金利を引き上げることにあります。
明らかに物価が上昇している等のインフレ局面であったら、現金ではなく、あまり大きく値動きしない個人向け国債や相続対策になる不動産を選ぶのはいかがでしょうか。
